[Chia Sẻ] Những gì bạn cần biết về Mật Độ Xây Dựng cập nhật năm 2021

20 Tháng Ba, 2021 0 Vũ Thủy

Nếu bạn đang tham gia vào các dự án thi công xây dựng thì bạn cần nắm được những quy định xây dựng cơ bản. Một trong những điều bạn cần lưu tâm khi khởi công đó là mật độ xây dựng. Để có cái nhìn tổng quan hơn về mật độ trong xây dựng, tại bài viết này chúng tôi sẽ thông tin chi tiết về vấn đề này.

Khái niệm mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng (MĐXD) được quy định rất rõ trong “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng”. Và được ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng. Đối với các công trình xây dựng theo dạng thiết kế nào cũng cần có những quy định bắt buộc. Theo quyết định của Bộ xây dựng sẽ có 2 loại mật độ cần chú ý. Đó là:

+) MĐXD thuần được định nghĩa là tỉ lệ đất mà công trình xây dựng. Cụ thể như các công trình nhà ở, khu chung cư,… Các công trình chung cư này có tổng diện tích của toàn bộ lô đất. 

+) Diện tích này không bao gồm phần diện tích của những công trình bên ngoài như các tiểu cảnh sân, bể bơi,… Trong quy định này trừ sân tennis hoặc các sân thể thao thì mới có quy định về diện tích lớn tính theo tổng diện tích đất nền. 

Mật độ xây dựng được gộp tính tại những vùng đô thị căn cứ vào tỷ lệ diện tích những công trình kiến trúc và tổng diện tích đất nền. Nó bao gồm tất cả các phần diện tích khu sân đường, cây xanh, các không gian mở kể cả khu vực mà không tiến hành xây dựng các công trình nào khác. 

Tổng quan về mật độ xây dựng

Tổng quan về mật độ xây dựng

Tìm hiểu về bảng mật độ xây dựng

Bảng mật độ xây trong dựng là cơ sở để các chủ thầu xây dựng tiến hành tuân thủ theo quy đinh. Tại đây sẽ có những mức độ những quy tắc riêng về MĐXD. Cụ thể tại bảng đã quy định như sau: 

Diện tích lô đất (m2/căn nhà)

50

75

100

200

300

500

1000

MĐXD tối đa (%)

100

90

80

70

60

50

40

Dựa vào các thông số của bảng này có thể thấy được phần diện tích lô đất dưới 50m2 sẽ có MĐXD là 100%. Phần diện tích 75m2 sẽ có MĐXD là 90% là tối đa. Chính vì vậy có thể thấy với phần diện tích càng nhỏ thì mật độ được phép xây dựng càng lớn. Theo quy định của Nhà nước về mật độ xây dựng thì xây dựng dựa trên mục đích cân bằng hệ sinh thái. Nó tạo ra sự cân đối, hài hòa giữa các công trình xây dựng, cùng với cảnh quan ở xung quanh. Qua đó, hướng tới môi trường làm việc và sinh hoạt trong lành và thoải mái hơn. 

Tính MĐXD chính xác như thế nào? 

Dựa vào công thức tính chuẩn của Bộ xây dựng mà bạn có thể tính được MĐXD. Cụ thể công thức tính như sau

MĐXD (đơn vị%)= Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2)/ Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%

Trong đó:

– Diện tích đất mà công trình kiến trúc chiếm được sẽ được tính vào hình chiếu bằng. Ngoại trừ những công trình là nhà phố hay nhà liền kề sẽ có phần diện tích thiết kế sân vườn. 

– Phần diện tích này sẽ không bao gồm những công trình như bể bơi, tiểu cảnh trang trí,… Nhưng có phần diện tích chiếm đất của sân tennis, sân thể thao mà được tiến hành xây dựng kiên cố, nó chiếm diện tích lớn. 

Đối với những công trình được xây dựng với kiến trúc đặc biệt thì phía chủ đầu tư sẽ cần phải xin thêm giấy cấp phép. Đồng thời, thực hiện theo Bộ xây dựng hướng dẫn theo quy định. 

Mật độ xây dựng của một công trình được tính theo phần trăm

MĐXD của một công trình được tính theo phần trăm

Quy định về mật độ xây dựng thuần 

Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm Thông tư 22/2019/TT-BXD có hiệu lực ngày 1/7/2020 đã quy định rõ ràng như sau: 

MĐXD thuần tuân thủ các quy định tại các mục 1.6.3. Cụ thể các lô đất xây dựng riêng lẻ có chiều cao ≤ 25m có diện tích lô đất ≤100 m2 sẽ được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100%. Tuy nhiên việc xây dựng này vẫn cần đảm bảo các quy định về khoảng cách, khoảng lùi giữa các công trình.

– Trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không có quỹ đất. Để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ – công cộng, sẽ được phép tăng MĐXD thuần tối đa. Nhưng mức độ mật độ xây dựng không vượt quá 60%.

– Đối với các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về dân số và nhu cầu hạ tầng cho phép chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Các hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch. Hoặc các thiết kế đô thị nhưng cần đảm bảo các quy định.

Bản vẽ thiết kế theo tiêu chuẩn của mật độ xây dựng

Bản vẽ thiết kế theo tiêu chuẩn của mật độ xây dựng

– Mức quy định số tầng cao

Chiều cao lộ giới L (m)

Tầng cao tối đa

L 20

5

12 L <20

4

6 L <12

4

L <6

3

– Mức quy định đối với các thành phố

Chiều cao lộ giới L(m)

Tầng cao cơ bản (tầng)

Số tầng cộng thêm  (Nằm trong khu vực trung tâm thành phố)

Số tầng cộng thêm (Nằm thuộc trục đường thương mại- dịch vụ) 

Số tầng cộng thêm (Nằm trên lô đất lớn) 

Chiều cao  tối đa từ nền vỉa hè đến sàn lầu 1

Số tầng khối nền tối đa+ Số tầng giật lùi tối đa (tầng)

Tầng cao tối đa (tầng)  

L 25

5

+1

+1

+1

7,0 m

7 +1

8

20 L <25

5

+1

+1

+1

7,0 m 

6+2

8

12 L <20

4

+1

+1

+1

5,8 m

5+2 

7

7 L <12

4

+1

0

+1

5,8 m 

4+2

6

3,5 L <7

3

+1

0

0

5,8 m 

3+1

4

L <3,5

3

0

0

0

5,8 m 

3+0 

3

Nhìn chung, khi bạn bắt đầu quan tâm hoặc tham gia một dự án xây dựng nào đó, điều bạn cần làm đó là tìm hiểu hết các thông tin về luật xây dựng. Trong đó có quy định về mật độ xây dựng của công trình. Trong bài viết, trên đây đã tổng hợp những thông tin chi tiết nhất về MĐXD. Hy vọng với những chia sẻ trên của chúng tôi sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về lĩnh vực này. 

Bài viết liên quan